À compter du 1er janvier 2026, les règles encadrant les taux des crédits immobiliers évoluent. Comme chaque trimestre, la Banque de France a mis à jour les taux d’usure, ces seuils légaux au-delà desquels une banque n’a pas le droit d’accorder un prêt immobilier.
Ces plafonds s’imposent à tous les établissements de crédit et concernent l’ensemble des projets immobiliers, qu’il s’agisse d’un achat, de travaux, d’un prêt relais ou d’un regroupement de crédits à dominante immobilière.
À quoi sert le taux d’usure ?
Le taux d’usure a pour objectif de protéger les emprunteurs contre des conditions de financement excessives. Il correspond au TAEG maximal autorisé, c’est-à-dire le taux intégrant l’ensemble des coûts du crédit :
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intérêts bancaires
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frais de dossier
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assurance emprunteur
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garanties (hypothèque, caution, etc.)
Si le TAEG d’un prêt dépasse ce plafond réglementaire, la banque est tenue de refuser le financement.
Comment ces taux sont-ils calculés ?
Les taux d’usure sont fixés par la Banque de France sur la base des taux effectivement pratiqués par les banques au trimestre précédent, auxquels est appliquée une majoration réglementaire.
Les nouveaux seuils publiés fin décembre 2025 s’appuient donc sur les données du 4ᵉ trimestre 2025.
Les taux d’usure applicables au 1er trimestre 2026
Voici les plafonds en vigueur à partir du 1er janvier 2026 pour les crédits immobiliers :
| Type de prêt immobilier | Taux moyen observé | Taux d’usure |
|---|---|---|
| Prêt à taux fixe < 10 ans | 3,09 % | 4,12 % |
| Prêt à taux fixe de 10 à < 20 ans | 3,44 % | 4,59 % |
| Prêt à taux fixe ≥ 20 ans | 3,85 % | 5,13 % |
| Prêt à taux variable | 3,74 % | 4,99 % |
| Prêt relais | 4,61 % | 6,15 % |
Ces catégories incluent également les regroupements de crédits lorsque la part immobilière dépasse 60 % du montant total.
Quelles conséquences pour les emprunteurs ?
Dans la majorité des cas, ces plafonds restent au-dessus des taux réellement proposés par les banques. Ils ne constituent donc pas un taux « normal », mais bien une limite maximale de sécurité.
Cependant, lorsque le TAEG d’un dossier s’approche trop près du taux d’usure (profil jugé risqué, assurance coûteuse, durée longue), le financement peut devenir plus complexe. La banque peut alors :
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réduire le montant empruntable
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ajuster sa marge
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demander un effort sur l’assurance ou l’apport
Ce phénomène avait fortement marqué le marché en 2022, lorsque la remontée rapide des taux avait provoqué un blocage temporaire de nombreux dossiers.
À ne pas confondre : taux du marché et taux d’usure
Il est important de distinguer :
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les taux moyens du marché, qui reflètent les conditions réelles d’accès au crédit
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les taux d’usure, qui sont des plafonds légaux destinés à encadrer les excès
Un taux d’usure élevé ne signifie donc pas que les banques prêtent à ce niveau, mais qu’elles n’ont pas le droit d’aller au-delà.
